一、诉讼主体

通过对中国裁判文书网上的有关小区物权保护纠纷相关案例的搜索，可以发现，在个案中，此类诉讼的原告通常是业主，在依法成立业主委员会且业主委员会被授权代表全体业主提起有关全体业主公共利益诉讼的情况下，原告也可以是业主委员会。而被告基本上是开发商、物业服务企业或者具体实施侵权行为的第三人。

二、业主共有部分的认定

关于物权保护纠纷，法院在审判过程中的焦点问题主要集中于业主共有部分的认定。

关于业主共有部分：根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”。第三条规定，“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”。

以上法条虽然已经进行了比较明确的规定，但在具体的纠纷中，还存在诸如架空层、物业服务用房、小区会所、车库、车位的权属争议及相应的收益归属问题。

（一）架空层的权属

作为一个建筑用词，“架空层”指的是仅有结构支撑而无外围保护结构的开敞空间层。

该部分纠纷的缘起通常是开发商将在架空层内设置的设备间、物业管理用房、会所、车库、游泳池等予以销售或者出租。通常，在业主和开发商的商品房买卖合同中会约定，架空层属于出卖人所有，这也是实践中开发商用以反驳业主的主要理由。对此，关于架空层的法律性质就成为这类案件的争议焦点。

最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》并没有明确提到架空层属于业主共有还是属于开发商所有。对此，主张架空层属于全体业主所有的主要理由是：从整体建筑结构来看，架空层往往是整栋楼的整体结构的一部分，且往往不符合构造上、利用上的独立性等专有部分的法律特征。因此，在开发商不能证明架空层之权属已登记于其名下，也无法举证证明架空层具备建筑物专有部分的法定条件而可以登记成为特定业主的所有权客体的情况下，架空层应属于全体业主共有，开发商就架空层的权属在商品房买卖合同中约定的条款无效。

所以，对于开发商或者未经全体业主授权的物业企业将架空层予以改建并对外销售或者出租的行为，侵犯了全体业主的共有权，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任”。全体业主或者经授权的业委会可以请求其停止侵害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失等等。

（二）物业服务用房权属

根据《物权法》第七十三条的规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

（三）小区会所、幼儿园的权属

一些基础设施较好的小区还会匹配相关的小区会所、幼儿园等，实践中，亦存在因此而产生的纠纷。对此，笔者认为可参照江苏省高级人民法院作出的：南京市左邻右里家园业主委员会与南京中浙房地产开发有限公司所有权确认纠纷二审民事判决书（2015）苏民终字第00568号，法院认为“根据物权法的立法精神，对于小区会所、幼儿园的权属判断可按如下方法处理：（1）会所中某些房屋如属于国家规定开发商应配套修建并明确其产权归属的配套公共设施，则该部分房屋产权按国家有关规定确定，比如物业服务用房。小区配套的幼儿园如属于国家或地方规定开发商应配套修建的公益性设施，按照国家或地方的规定应当移交给教育部门建设公办幼儿园或普惠性民办园的，幼儿园的权属应当归政府。（2）在没有规定的情况下，商品房买卖合同如约定会所、幼儿园整体或其中的某些房屋产权归属的，按约定执行。（3）没有规定也没有约定的情况下，区分投资情况具体确定：如果有证据证明会所、幼儿园的成本实际列入了商品房建造成本，构成商品房对外销售价格的组成部分，则归业主所有；反之，基于谁投资、谁所有、谁受益的原则，会所、幼儿园产权归开发商所有”。

除了上述事项以外，有关物权保护纠纷还会涉及到诸如车位车库、小区附属设施设备等等。其中，关于车位车库的问题，我们将在后面专篇予以阐明，而对于相关的附属设施设备，因目前相关法律法规明确规定其属于全体业主共有部分，故在此不在赘述。

综上，在业主的物权保护纠纷案件中，争议的焦点主要存在两个部分：诉讼主体资格和“共有部分”的认定。根据已有案例，对于前者，只要是业主或者经依法成立并经业主依法授权的业委会均有权提起诉讼。而对于后者，则在现有法律法规规定的认定条件下，还需要根据个案中的房屋买卖合同、建筑规划等具体的文件来分析判断。

（一）业主涉诉物权保护纠纷/时间分析（逐年呈增长趋势）

（二）业主涉诉物权保护纠纷/物权纠纷类案由分析（占比97%）

（三）业主涉诉物权保护纠纷/适用法条展示

（四）业主涉诉物权保护纠纷/审判结果展示

1.一审胜诉率约为：62%

2.二审维持率达73%

3.再审维持率约为62%

（作者：陈晴）