【案情介绍】

海淀区铁家坟98号系一处普通民宅，面积不过110平，然而几次易主，又遭遇拆迁后，这处宅子就变得有点特别了。该房建成于上世纪五十年代，几次易手，直到1992年，吕芸在与刘欣如签订房屋买卖合同后，成为了该房的新主人，这一住就是十七年。2009年，旧城区改造的大潮席卷而来，阳光鑫地置业公司开始进行采石路住宅拆迁项目开发，吕芸的房屋恰好处在拆迁范围之内。

拆迁意味着拆迁户将以丧失现有房地的代价获得安置房、拆迁补偿款或者其他更多的拆迁利益。众多被拆迁户在经历过迷茫、恐慌之后，逐渐意识到，这是一场机遇，把握得好就可以得到合理的安置，甚至生活更上一台阶。吕芸就是其中的一分子，显然她也是聪明的。她知道在拆迁中，被拆迁人往往都是弱势的，与其自己费尽心力跟拆迁人谈判，不如委托专业法律人士代劳。

【办案经过】

律师接手案件后，很快就发现了本案的两个关键问题。一是拆迁事项本身，二是关于涉案房屋的物权情况。前者可以适用常规思路，而后者很有可能引发新的纷争，因为吕芸当年买房时多种原因下并没有办理产权过户手续，期间经过多次买卖，不能排除第三人会主张物权的情况。所以，早作打算，两手准备，一边沉稳应对拆迁，一边应对随时发生的物权纠纷。

果不其然，在拆迁行政诉讼与谈判进展顺利的第六个月，即2013年1月15日，吕芸收到了法院寄来的一份起诉状，得知周文才以房屋产权人的名义向海淀区法院提起了民事诉讼，要求吕芸腾房。周文才主张，该房是其父亲王洪波所建，而自己就是房屋的继承权人，经过几次易手后，吕芸仅享有居住权，不享有所有权。为此，周文才还提交了海淀区档案馆复印的国有土地使用权证存根。面对“意料之中”的民事诉讼，律师从容不迫，精心设计了拆迁中的物权保护纠纷维权策略。如下：

第一步：提起管辖权异议之诉争时间

管辖权异议之诉的结果对本案并没有多大影响，但是对整个拆迁案件的解决却是有深远意义的。律师敏感地找到了异议之诉的切入点，顺利提起了异议申请。经过开庭审理，法院作出裁定并没有支持原告提出的管辖权异议。此时，距周文才起诉已经过去了3个多月。如果按照正常的审理程序，周文才提起的物权保护之诉早已经审结完毕了。这意味着，律师为吕芸又赢得了3个多月的谈判时间。

第二步：直击物权保护之诉保权利

回到周文才提起的物权保护之诉，律师认为可以从以下几方面进行辩驳：首先，周文才的起诉与事实不符，国有土地使用权证存根上记载的房屋地址、面积与涉案房屋根本不一致。其次，吕芸通过买卖已经取得房屋的合法所有权，而拆迁评估、谈话等也都是以吕芸为被拆迁人进行的。再次，周文才系王洪波的继子，而周文才并没有提交相应的证据证明是周红波的唯一继承权人。最后，涉案房屋曾经历过几次买卖，周文才即使起诉也应该去找最初的购买人。

经过一番开庭论证辩驳，胜利的天平已经向吕芸一方倾斜了。终于在9月22日，法院作出了一审判决，驳回了周文才的诉讼请求。吕芸的房屋所有权得到了法院的判决支持和保护，大大增强了其解决拆迁纠纷的信心。

【律师说法】

根据《民法通则》及《物权法》相关规定，以取得是否基于他人的意思表示为标准，可将物权的取得方式划分为两种：原始取得与继受取得。前者主要有建造、添附、先占、拾得遗失物、发现埋藏物、善意取得及行政征收、罚没等方式，后者有合同、继承、遗赠等方式。在满足一定条件的情况下，权利人取得物权，就应该受到《物权法》的保护，并且基于物权支配权和对世权的属性，物权人可以行使占有、使用、收益甚至处分等权能，并对抗权利人之外的其他人。

当普通物权之争发生在拆迁的大背景之下时，物权的归属无疑成为权利人获得拆迁利益的前提和关键。无论是按照《土地管理法》还是《物权法》的规定，征地拆迁的受偿主体都必须是房屋、土地的所有权人或使用权人。权利属性不同，在拆迁中的地位也不同，最终获得的拆迁补偿安置也存在很大的差别。所以，实践中，一般都需要首先确定房屋或土地的真正权利人，然后才能进行拆迁评估、裁决、补偿等活动。房屋买受人、承租人、受赠人、继承权人、建房人等都是房屋的正当权利人，享有拆迁利益。当遇有他人主张物权时，无需惊慌，利用民事诉讼“谁主张，谁举证”的举证责任分配方式，积极应诉，合理举证，化被动为主动，必能争取到应有的权益。