一、问题的提出

宅基地的特点：宅基地使用权是我国特有的一种用益物权，宅基地使用权人必须具有集体经济组织成员身份；宅基地只能用于建造住宅及其附属设施，主要用途是自用，限于居住功能；宅基地无偿取得，使用期限上无限制。由于农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，农村村民对其取得的宅基地使用权的处分权利受到一定限制。农村村民一户只能申请一处宅基地，所以，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。

基于以上特点，我国对宅基地的流转采取了严格的限制，宅基地只能在本集体经济组织成员间转让，禁止城镇居民在农村购置宅基地。

农村合建房屋合同，一般是指一方提供农村宅基地的使用权，另一方出资建设房屋，并按照一定比例分配建成后的房屋与宅基地使用权的合同。农村合建房屋合同中，一方即宅基地使用权人提供宅基地的使用权，在其宅基地上与他人合建房屋，在房屋建成后双方按约定的比例分配房屋的所有权。由于在我国建筑物与其所占有用范围内的土地使用权是不可分离的，所以合建房屋合同履行的结果，实质上是使出资人也取得部分宅基地使用权，即部分宅基地使用权在实质进行了转让，只不过这种转让是以特殊的形式表现的。

二、法律的认定与处理

1、对于宅基地使用权人与本村村民合建房屋合同的效力认定及其处理

由于农村宅基地使用权人应当是具备本集体经济组织成员资格的人，所以从主体资格方面来讲，本村的村民与其宅基地使用权人签订合建房屋合同，可能具有合法的主体资格，但是由于《土地管理法》第62条还规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地,并且其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。所以，参与合建房屋的本村村民并非当然可以取得相应的宅基地使用权，由于合建房屋合同履行的结果将使出资一方村民事实上又取得了宅基地的使用权，可能会导致其取得的全部宅基地使用权超过法律规定的情形，所以对出资的村民能否取得宅基地的使用权，还有待于政府主管机关的批准，经批准后，方能认定合建房屋合同有效。否则，只能认定相关的合建房屋合同不生效。

4、将宅基地与地上共建房屋分开，按照宅基地使用权人与投资合建方约定的地上共建房屋分得份额分配城市更新补偿款不失为公平合理的处理标准。

农民与非本集体经济组织成员在宅基地上共建住宅时，往往约定房屋产权分配份额。但由于政策禁止非本集体经济组织成员取得宅基地使用权及地上房屋，共建人中只有本集体经济组织成员一方能取得宅基地使用权证和房屋产权证，因此，根据合同法第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，宅基地使用权人应返还建房款并加上房屋增值部分的损失一并补偿给投资人。如遇到拆迁应根据对建设房屋的出资份额认定房屋补偿款的分配份额，而宅基地补偿款应归村民一方所有。